Zakup ziemi rolnej w 2026 r.: kto może kupić, rola KOWR i ograniczenia

Zakup ziemi rolnej różni się od zakupu zwykłej działki. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ogranicza krąg nabywców, daje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) prawo pierwokupu i nakłada na kupującego obowiązki na kilka lat po transakcji. Na Opolszczyźnie, gdzie grunty rolne zajmują dużą część powierzchni regionu, te pytania pojawiają się często: przy zakupie działki pod dom, powiększaniu gospodarstwa czy przekazywaniu ziemi w rodzinie. Zakres spraw, w których pomagam jako prawnik od gruntów rolnych, opisuję na osobnej stronie.

Najważniejsze przepisy: ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2024 poz. 423 ze zm., dalej: UKUR), art. 2a, 2b, 3, 4, 6 i 9; Kodeks cywilny (k.c.), art. 46¹ i art. 598; ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (w brzmieniu obowiązującym od 30 kwietnia 2026 r.); ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Kiedy działka jest „nieruchomością rolną”

Zgodnie z art. 46¹ k.c. nieruchomości rolne to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Ograniczenia UKUR obejmują jednak nie każdą taką nieruchomość:

• od 5 października 2023 r. ustawę stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych przekracza 0,3 ha; liczy się powierzchnia użytków rolnych wykazana w ewidencji gruntów, a nie cała powierzchnia działki,
• ustawy nie stosuje się do gruntów, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono na cele inne niż rolne, nawet jeśli w ewidencji nadal figurują jako grunty rolne.

Dlatego pierwszym krokiem przed zakupem jest zawsze sprawdzenie wypisu z ewidencji gruntów i ustaleń planu miejscowego.

Kto może kupić ziemię rolną

Zgodnie z art. 2a ust. 1 UKUR nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny. W rozumieniu art. 6 UKUR jest to osoba fizyczna, która:

• jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha,
• posiada kwalifikacje rolnicze,
• od co najmniej 5 lat zamieszkuje w gminie, na której obszarze położona jest jedna z jej nieruchomości rolnych,
• od co najmniej 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

Po zakupie łączna powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwie nabywcy nie może przekroczyć 300 ha.

Wyjątki: kto kupi bez statusu rolnika

Art. 2a ust. 3 UKUR wymienia sytuacje, w których ograniczenie nie obowiązuje. Najczęściej spotykane w praktyce to:

• nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
• nabycie przez osobę bliską zbywcy (m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonka),
• nabycie przez jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub KOWR,
• nabycie w drodze dziedziczenia.

W pozostałych przypadkach osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może nabyć grunt tylko za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4 UKUR). Wniosek składa się do KOWR przed zawarciem umowy, a zgoda nie jest automatyczna: KOWR ocenia m.in., czy nabycie nie sprzeciwia się zasadom kształtowania ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu i prawo nabycia KOWR

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR co do zasady ma prawo pierwokupu (art. 3 UKUR). Pierwszeństwo może mieć jednak dzierżawca będący rolnikiem indywidualnym, jeżeli spełnia ustawowe warunki, w tym dotyczące czasu trwania i formy umowy dzierżawy.

W praktyce oznacza to, że u notariusza zawiera się najpierw umowę sprzedaży warunkowej. Uprawniony ma na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu co do zasady miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c.). Dopiero gdy z niego nie skorzysta, strony zawierają umowę przenoszącą własność.

Jeżeli nieruchomość rolna przechodzi na inną osobę w inny sposób niż przez sprzedaż (np. w drodze darowizny na rzecz osoby spoza kręgu osób bliskich), KOWR może w określonych przypadkach skorzystać z prawa nabycia za zapłatą równowartości pieniężnej (art. 4 UKUR).

Obowiązki po zakupie

Zgodnie z art. 2b UKUR nabywca nieruchomości rolnej co do zasady przez 5 lat od nabycia:

• musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość,
• nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom (np. wydzierżawić).

Od tych obowiązków są wyjątki, a w uzasadnionych przypadkach można uzyskać zgodę na wcześniejsze zbycie. Obowiązki te nie dotyczą m.in. nabycia nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Co grozi za naruszenie przepisów

Umowa zawarta z naruszeniem ograniczeń UKUR, np. bez wymaganej zgody KOWR albo z pominięciem prawa pierwokupu, może być nieważna z mocy prawa (art. 9 UKUR). Jeżeli nabywca nie wykonuje obowiązku prowadzenia gospodarstwa, KOWR może w określonych przypadkach wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa. To najważniejszy powód, dla którego sytuację prawną warto sprawdzić przed podpisaniem umowy, a nie po niej.

Ziemia państwowa: co zmieniło się w 2026 r.

Od 30 kwietnia 2026 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Wstrzymanie sprzedaży ziemi państwowej przedłużono do 2036 r., więc grunty z zasobu KOWR są udostępniane przede wszystkim w dzierżawę. Nowelizacja podniosła jednocześnie z 2 ha do 5 ha próg powierzchni gruntów z zasobu, które mogą być sprzedawane bez zgody ministra rolnictwa.

Przed zakupem sprawdź

1. Księgę wieczystą: właściciela, obciążenia, służebności i hipoteki.
2. Wypis z ewidencji gruntów: powierzchnię użytków rolnych i klasy bonitacyjne.
3. Plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy: przeznaczenie gruntu. Jeśli planujesz budowę, sprawdź też, czy potrzebne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
4. Umowy dzierżawy: czy dzierżawca może mieć prawo pierwokupu.
5. Status nabywcy: czy jesteś rolnikiem indywidualnym, osobą bliską zbywcy albo czy potrzebna będzie zgoda KOWR.
6. Dostęp do drogi publicznej: a w razie jego braku możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Więcej o sprawach dotyczących dzierżawy, spadków i podziału gospodarstw przeczytasz na stronie prawo rolne w Opolu. Jeżeli grunt ma zostać podzielony między spadkobierców, przydatna może być też strona prawo cywilne.

Najczęstsze pytania

Czy mogę kupić działkę rolną pod budowę domu, jeśli nie jestem rolnikiem? Często tak: jeżeli powierzchnia nieruchomości rolnej jest mniejsza niż 1 ha, użytki rolne nie przekraczają 0,3 ha albo plan miejscowy przeznacza grunt na cele nierolne. W pozostałych przypadkach potrzebna jest zgoda KOWR.

Czy mogę kupić ziemię od rodziców, jeśli nie jestem rolnikiem? Tak. Nabycie od osoby bliskiej jest wyłączone z ograniczenia do rolników indywidualnych (art. 2a ust. 3 UKUR).

Ile KOWR ma czasu na decyzję o pierwokupie? Co do zasady miesiąc od zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (art. 598 § 2 k.c.).

Czy po zakupie mogę wydzierżawić ziemię? Co do zasady nie przez 5 lat od nabycia, chyba że zachodzi wyjątek albo uzyskasz zgodę (art. 2b UKUR).

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.

Kontakt z kancelarią: +48 509 831 745 lub formularz kontaktowy.